回歸本質(zhì)。

【資料圖】

市場(chǎng)信心仍在尋找錨點(diǎn)。

10月31日，地產(chǎn)股普遍大跌，龍湖、保利、招商蛇口、碧桂園、萬(wàn)科、中海等業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍然可圈可點(diǎn)的房企統(tǒng)統(tǒng)未能幸免，而龍湖創(chuàng)始人吳亞軍辭任董事長(zhǎng)一事則被認(rèn)為是點(diǎn)燃市場(chǎng)情緒的一根導(dǎo)火索。

市場(chǎng)對(duì)龍湖的擔(dān)憂在于，在房地產(chǎn)行業(yè)集體黯淡與信心脆弱的當(dāng)下，創(chuàng)始人突然宣布退休，是否有什么不能說(shuō)的秘密？

卸任理由這幾天已經(jīng)充分發(fā)酵，不再贅述。而關(guān)于特殊時(shí)點(diǎn)，坊間猜測(cè)自有其存在的土壤，但有兩點(diǎn)值得更加審慎地納入考量：一是退休已經(jīng)準(zhǔn)備了許久，吳亞軍是一位“非典型”特征極其強(qiáng)烈的企業(yè)家，不太會(huì)因?yàn)橥饨绲目捶ǘ淖冏晕遗袛?；二是吳亞軍依然是龍湖的第一大股東，仍然和投資人坐在同一條板凳上。

一位龍湖內(nèi)部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，吳亞軍覺(jué)得已經(jīng)準(zhǔn)備好的事情，現(xiàn)在做，還是半年后、一年后再做，沒(méi)有什么差別，拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，反正都是早晚要做的事情。

吳亞軍本人也說(shuō)：“我沒(méi)有把跟序平和團(tuán)隊(duì)交接當(dāng)成是一個(gè)不好的理解、一個(gè)負(fù)面的理解，這種理解是非常淺表的，說(shuō)明對(duì)這個(gè)公司沒(méi)有真正的關(guān)注和理解過(guò)?！?/p>

但資本市場(chǎng)的急劇后撤確實(shí)造成了一定傷害，龍湖需要作出回應(yīng)，也需要用事實(shí)說(shuō)話，盡量彌合這道信心鴻溝。

僅31日一天，龍湖集團(tuán)及其控股的重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司連發(fā)3條自愿公告，宣布提前償還51億港元銀團(tuán)貸款、控股股東增持300萬(wàn)股股權(quán)、控股股東購(gòu)買500萬(wàn)美元優(yōu)先票據(jù)，并再次強(qiáng)調(diào)了董事長(zhǎng)交接是正常人事變動(dòng)，管理層已做好相應(yīng)交接單排，對(duì)日常管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)及償債能力無(wú)重大不利影響。

投資者的質(zhì)疑在于，新任董事長(zhǎng)陳序平能否讓這家民營(yíng)房企延續(xù)從前的戰(zhàn)略高度，他會(huì)怎樣帶領(lǐng)這艘大船順利穿行過(guò)當(dāng)前的凄風(fēng)苦雨。

安全度如何？

30日傍晚，吳亞軍攜龍湖管理層悉數(shù)出席了投資者會(huì)議，除了再次強(qiáng)調(diào)董事長(zhǎng)職位的交接是職業(yè)經(jīng)理人制度的成功，她也提及“當(dāng)下龍湖已經(jīng)來(lái)到了一個(gè)比較好的狀態(tài)”，這種狀態(tài)包括了資金安全、銷售回正、積極拿地等方面。

據(jù)龍湖集團(tuán)CFO趙軼透露，龍湖對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)的安全度和扎實(shí)程度非常重視，有信心熬過(guò)冬天?！拔覀冏鲞^(guò)極端壓力測(cè)試，落地是安全有保障的，同時(shí)也能夠讓公司有底氣應(yīng)對(duì)各種變化。”

趙軼說(shuō)，龍湖的短期負(fù)債極少，正在鋪排提前還債事宜，順利的話，明年上半年到期債務(wù)幾乎為零，下半年到期債務(wù)只剩200億元左右；也在準(zhǔn)備資金贖回明年到期的美元債，不出意外的話，明年在海外沒(méi)有任何債務(wù)到期。

趙軼預(yù)計(jì)，龍湖年底的現(xiàn)金流將達(dá)到800億元左右，監(jiān)管資金在200億元以內(nèi)，凈負(fù)債率會(huì)穩(wěn)中有減。

融資層面，趙軼透露龍湖的第二筆中債增信債券正在推進(jìn)，高信用評(píng)級(jí)也讓龍湖的融資渠道保持通暢?！肮靖鹑跈C(jī)構(gòu)、監(jiān)管層保持緊密的溝通，即使二級(jí)市場(chǎng)的悲觀情緒蔓延，但金融機(jī)構(gòu)與龍湖建立了深厚的信任關(guān)系，他們會(huì)堅(jiān)定為我們的融資提供支撐?！彼f(shuō)。

另?yè)?jù)中期業(yè)績(jī)報(bào)告，龍湖連續(xù)六年保持“三道紅線”綠檔，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較高水準(zhǔn)，其中現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%。

業(yè)績(jī)方面，龍湖第三季度實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額598億元，同比實(shí)現(xiàn)回正。

最近一個(gè)月，龍湖頻頻出手，在北京、上海、成都、合肥等重點(diǎn)城市獲取10塊新地，累計(jì)投入超108億元；31日下午，龍湖又在蘇州以19.6億元總價(jià)競(jìng)得一宗地塊。

而吳亞軍本人為了增強(qiáng)市場(chǎng)信心，31日也經(jīng)由其家族全資持有的Charm Talent于公開(kāi)市場(chǎng)增持公司300萬(wàn)股，平均價(jià)格約為每股股份9.53港元，耗資約2859萬(wàn)港元；同日，Charm Talent也于公開(kāi)市場(chǎng)買入公司發(fā)行的于2027年到期的2.5億美元3.375%優(yōu)先票據(jù)本金500萬(wàn)美元。

31日，花旗分析師發(fā)布報(bào)告稱，市場(chǎng)對(duì)龍湖流動(dòng)性的擔(dān)憂“看起來(lái)過(guò)頭了”，摩根史丹利則發(fā)表報(bào)告指出，龍湖多年獨(dú)立職業(yè)經(jīng)理人經(jīng)營(yíng)良好，且公司股權(quán)結(jié)構(gòu)未發(fā)生變化。

陳序平的規(guī)劃

新任董事長(zhǎng)陳序平的成長(zhǎng)履歷已經(jīng)是一則非常公開(kāi)且重復(fù)的訊息，更重要的是，新董事長(zhǎng)將如何帶領(lǐng)龍湖前行，龍湖的未來(lái)規(guī)劃是一幅什么樣子，靠什么去實(shí)現(xiàn)這些諾言？

吳亞軍在投資者溝通會(huì)議上提到，其實(shí)從2021年7、8月份開(kāi)始，陳序平已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)掌公司大盤面。

陳序平說(shuō)，當(dāng)時(shí)他已經(jīng)洞察到行業(yè)出現(xiàn)變化的苗頭，所以主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略聚焦，一個(gè)是城市聚焦，另一個(gè)是航道聚焦。

城市方面，陳序平系統(tǒng)梳理了龍湖進(jìn)駐的68個(gè)城市，篩選出20個(gè)重點(diǎn)城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市，因此2021年9月之后，龍湖著重在這些高量級(jí)城市進(jìn)行投資拿地。

航道方面，陳序平提到，航道將全面回歸生意邏輯，每個(gè)航道業(yè)務(wù)都能實(shí)自身“造血”。

陳序平坦承，行業(yè)的波瀾動(dòng)蕩要高出他的預(yù)期，但好在龍湖已經(jīng)提前做了鋪排，“所以到今天為止，我們?nèi)匀荒軌虬凑兆约旱墓?jié)奏獲取土地?！?/p>

如何做到現(xiàn)金流安全？地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，陳序平提出要關(guān)注經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、保障回款率。

據(jù)陳序平透露，通過(guò)一套科學(xué)的工具，龍湖今年首開(kāi)的項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流平均回正周期大概在12-18個(gè)月，最快的項(xiàng)目只需要6-8個(gè)月。銷售回款上，因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)按揭房款比較寬松，加上龍湖客戶質(zhì)量較高，有部分客戶能夠?qū)崿F(xiàn)當(dāng)月按揭當(dāng)月放款，這進(jìn)一步提高了龍湖現(xiàn)金流的安全度。

對(duì)龍湖來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流安全的另一重保障是經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。陳序平預(yù)計(jì)，龍湖的商業(yè)、租賃住房、空間服務(wù)以及智慧營(yíng)造等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，在明年都將實(shí)現(xiàn)正向現(xiàn)金流，從而保障整個(gè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流為正。據(jù)龍湖集團(tuán)披露，1-9月，公司經(jīng)營(yíng)性收入達(dá)到172億元，平均每個(gè)月有20億元的資金到賬。

在陳序平的目標(biāo)里，未來(lái)5-10年，龍湖的經(jīng)營(yíng)性收入會(huì)占到整個(gè)集團(tuán)營(yíng)收的30%，為公司貢獻(xiàn)50%的利潤(rùn)，而二十年之后，地產(chǎn)之外的經(jīng)營(yíng)性收入目標(biāo)是做到一千億。

沒(méi)有英雄的企業(yè)

龍湖的機(jī)構(gòu)化根植在骨子里。

吳亞軍數(shù)次強(qiáng)調(diào)過(guò)這是一家“沒(méi)有英雄的企業(yè)”，推崇簡(jiǎn)單直接，一直追求的境界是，讓公司變成一個(gè)高效的、戰(zhàn)略性的有機(jī)體，不依賴于創(chuàng)始人和精英。

早期資料顯示，龍湖在十幾年之前就重視系統(tǒng)的力量，所有的材料采購(gòu)、所有的財(cái)務(wù)信息都能在系統(tǒng)中得到把控。比如，某個(gè)項(xiàng)目的鋪路磚價(jià)格超過(guò)了預(yù)算設(shè)定的浮動(dòng)范圍，系統(tǒng)就會(huì)報(bào)警，自己熔斷。

龍湖對(duì)人才梯隊(duì)的建設(shè)也已經(jīng)被公眾所熟知，每年面向校招的“仕官生”吸引了大量應(yīng)屆人才，而這些優(yōu)質(zhì)的后備力量，經(jīng)過(guò)18年歷練，如今已經(jīng)有20%走向了龍湖的高管團(tuán)隊(duì)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，近兩年龍湖更是明顯表現(xiàn)出了對(duì)仕官生的傾向，組織架構(gòu)大變革中，把很多仕官生出身的管理者提到重要的位置上。

本報(bào)記者獲悉，這與龍湖早年間的一項(xiàng)傷痛有關(guān)。在龍湖的快速擴(kuò)展期，涌現(xiàn)了很多明星經(jīng)理人，部分高管身上的能量甚至超出了可以掌控的水平，這些人的相繼出走更是給龍湖帶來(lái)巨大的人才流失。這也加深了龍湖走向機(jī)構(gòu)化的動(dòng)力，試圖以系統(tǒng)化和標(biāo)準(zhǔn)化替代“大將”的影響力。

吳亞軍也曾在多個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合表達(dá)過(guò)，龍湖不怕同事被挖走，但是關(guān)注企業(yè)最想留的人有沒(méi)有留住，以及如果這個(gè)人沒(méi)留下來(lái)，是否有更好的人能替代。

回過(guò)頭來(lái)再看龍湖的董事長(zhǎng)交接，如果更加仔細(xì)地去觀察龍湖的管理制度和人才制度，也許現(xiàn)實(shí)并沒(méi)有那么多諱莫如深的可能性。

吳亞軍坦言，原本計(jì)劃要在今年中期業(yè)績(jī)前后交接班，但8月初龍湖遭遇做空，銷售額也沒(méi)有回正，交接期也因此延遲至今。

短時(shí)間內(nèi)相繼處理兩宗看空事件，吳亞軍認(rèn)為：“對(duì)于上市公司來(lái)講，我們一直在應(yīng)對(duì)很多行業(yè)外部的擾動(dòng)和不確定性，在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)不斷按照公司的戰(zhàn)略意圖發(fā)展壯大?！彼€說(shuō)，現(xiàn)在的管理團(tuán)隊(duì)做的都是長(zhǎng)期思考，而不是忙于應(yīng)付，有可能會(huì)帶來(lái)一個(gè)新的前景。

（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）