8月雖然經(jīng)歷年內(nèi)成交新低，但月底迎來了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的新政提振市場。踏入“金九”，借著新政利好，各樓盤或緊急推新或推出各種折扣，趁機“放價”走量。中心區(qū)的項目多啟動渠道引流，而遠郊樓盤則以折上折拉動成交。有去年總價570多萬元起的海珠樓盤，最近推出特價房低至447萬元起，優(yōu)惠超百萬元；增城個別項目單價調(diào)整至萬元以下，優(yōu)惠力度一再加大。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政公布首日，廣州海珠一樓盤現(xiàn)場涌入很多咨詢客戶。

海珠

(相關(guān)資料圖)

成交大幅下滑，多個主力盤優(yōu)惠幅度4%-10%

隨著利好異地購房人群、換房人群的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，暖風(fēng)令業(yè)內(nèi)更為期待“金九銀十”，不少房企選擇緊急推盤或調(diào)整價格來迎接“金九”。事實上，雖然部分開發(fā)商此前因等待樓市刺激政策落地而暫緩供應(yīng)，但在8月下旬，已有不少項目增強余貨的營銷力度。例如在中心區(qū)天河，增加渠道帶客及成交獎勵，其中天河和樾府升級全民營銷獎勵至10萬元/套。海珠多個主力盤推出“限時99折/98折或特價讓利”拉動成交，合富研究院監(jiān)測顯示，優(yōu)惠幅度達4%-10%。

以昌崗板塊的中旅天宸府為例，項目戶型為82-120平方米，82平方米三房單位在去年“金九”價格為530萬-550萬元，而今年8月下旬，“雙省名校，教育無憂，現(xiàn)在447萬元起……”的促銷信息在朋友圈成為焦點。例如原總價547萬元的高樓層單位，特惠價為499萬元，部分房源優(yōu)惠幅度超百萬元。而主力價格段為550萬-800萬元的中海江泰里，戶型主打76-108平方米三至四房，近日也推出了總價520.4萬元起的特價單位。

項目大幅度的讓利以及為一線城市中首個認(rèn)房不認(rèn)貸政策落地的城市，源于近兩月市場的緊張態(tài)勢。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，政策在廣州先落實，主要原因之一是廣深近期二手房價格回調(diào)明顯，7月份廣州環(huán)比下跌1%，明顯高于京滬以及其他熱點城市。

“由于近兩個月一二手市場均表現(xiàn)出疲態(tài)，部分希望‘賣一買一’的改善客換房節(jié)奏亦受到影響，導(dǎo)致近兩個月部分中心區(qū)項目開盤去化表現(xiàn)未如理想”，廣州中原研究發(fā)展部指出，近期海珠、荔灣部分全新盤入市，首日去化僅維持20%-30%水平，相比起今年第一、二季度開盤的同區(qū)項目，有明顯的差距，說明目前市場“流轉(zhuǎn)”不暢。廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，8月廣州新房網(wǎng)簽4136宗，環(huán)比下跌20%，比去年同期成交下跌32%。除傳統(tǒng)淡季因素以外，不少客戶等待出臺市場利好政策，因此抱著觀望心態(tài)暫緩入市，導(dǎo)致市場成交大幅下滑。

荔灣

“7字頭”變“4字頭”，有江景盤一年多去化不足13%

“最新一期5棟推出211平方米戶型，總價千萬元……”近年千萬高端物業(yè)吸引了不少關(guān)注，但仍有江景盤去化舉步維艱，7.5萬元/平方米均價的星河江縵，今年以來多度推出“4字頭”的特價房源，而最新推出的新樓棟，同樣總價千萬元就可購得。

荔灣芳村滘口片區(qū)的星河江縵，地塊折合樓面價為3.36萬元/平方米，產(chǎn)品規(guī)劃為176-235平方米的大平層，全是雙套房設(shè)計。項目去年6月底開盤，廣州市住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至發(fā)稿，項目一共預(yù)售了272套單位，在開盤一年多后，只網(wǎng)簽了35套，去化率不到13%。有業(yè)內(nèi)人士指出，項目屬于白鵝潭板塊，但是距離核心CBD直線距離有3公里，不是第一輻射范圍；即使一線臨江，且有三江匯聚優(yōu)勢，但項目處于廣佛交界地段，一路之隔就是佛山；周邊為城中村，且未有高端的商業(yè)配套，令高端體驗感大打折扣。其次，產(chǎn)品定位和周邊樓市有點不匹配，導(dǎo)致較為滯銷。

事實上，荔灣高端樓市的競爭已進入白熱化。主打江景的大戶型項目廣州幸福灣、廣州濱江上都單價已突破10萬元/平方米，但近日廣州濱江上都也推出精選房源，128平方米戶型總價“8字頭”，135平方米戶型總價“9字頭”，折合7萬-8萬元/平方米，且不是“天地樓層”。

廣州世聯(lián)研究院副院長崔登科向記者表示，今年以來大平層項目供應(yīng)量上升較為明顯，去化較慢也在預(yù)期之內(nèi)。“廣州政策落地后，預(yù)計可以加速存量釋放，去庫存仍是今年市場的核心焦點。” 在房地產(chǎn)市場研究專家鄧浩志看來，部分項目讓利較大，房企的策略是“拆東墻補西墻”，部分項目即使虧損出售，只要旗下有其他熱盤可以填平虧損，也是能夠令項目流動的一個方式。

增城

個別項目單價不足萬元，價格調(diào)整蔓延至地價

8月中心區(qū)市場放緩，遠郊區(qū)域觀望情況更是加重。以增城為例，據(jù)合富研究院監(jiān)測，新塘香江天辰、荔城中建學(xué)府悅城再推特惠單位，價格對比7月再調(diào)整2%-3%，成交仍無明顯改善。其中增城老盤金地香山湖，在2021年曾經(jīng)價格一度為1.7萬元/平方米，目前均價調(diào)整至1.2萬-1.3萬元/平方米，清盤特價單位更是低于1萬元/平方米。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，增城成交乏力，一方面是剛需區(qū)域優(yōu)質(zhì)新項目量減少，客戶可選擇的仍以舊有板塊、項目為主，客戶缺乏“新鮮感”；二是客戶購房缺乏“緊迫性”，導(dǎo)致成交周期放緩。

而區(qū)域的市場情緒更傳遞到土市。本周，增城永寧新科路西側(cè)宅地被增城城投底價競得，樓面價4507元/平方米，對比板塊此前近萬元的樓面價，降幅超一半。而在上周，花都宅地以7000元/平方米成交，也比同板塊宅地樓面價低出不少。崔登科告訴記者，目前住宅價格下行使得土地價格下行預(yù)期放大，除個別板塊外，土地價格如維持高位或?qū)⒂绊懻w成交金額。

“如果房價調(diào)整幅度過大，對土地市場也會產(chǎn)生影響?！编嚭浦菊J(rèn)為，房價不可能無節(jié)制地調(diào)整，當(dāng)房價調(diào)整到一定程度，地產(chǎn)項目就可能出現(xiàn)資不抵債的問題。當(dāng)開發(fā)商進入虧損銷售之后，所有房源全部都賣完，回收的資金也不足以完成整個項目的建設(shè)。目前大多數(shù)三四線城市，房價調(diào)整幅度超過20%，那么這些項目就將處于虧損銷售狀態(tài)，最終對消費者、市場、金融機構(gòu)都會產(chǎn)生負(fù)面影響。

記者留意到，近日部分城市正嘗試以一些除促銷外的新招來吸客。位于西安高陵區(qū)的中糧天悅樓盤推出了“先交付，后還貸”活動，并在宣傳海報直言“全城上線交付前免貸政策，為所有信任致敬”。而深圳的滿京華金碩華府項目，宣傳海報則明示“信心承諾保價，降價補差價”。在崔登科看來，這些新的營銷方式有利于穩(wěn)定市場情緒，在庫存去化水平健康后，市場價格仍然存在上行的動力。

李宇嘉認(rèn)為，在降低利率、降低稅費以外，鼓勵開發(fā)商合理定價、降價促銷，同時在居民收入端、就業(yè)端更多著力，穩(wěn)定居民的預(yù)期，多舉措綜合會令樓市更為穩(wěn)定。

采寫：新快報記者 何璐詩