市場對存量房貸利率下調(diào)存在著不切實際的過高期待。

(相關(guān)資料圖)

上一篇文章《》里，我們談了這一點(diǎn)，今天從招行、建行、農(nóng)行等銀行的中期業(yè)績交流會看，更有了事實支撐，進(jìn)一步支撐了我們的這個判斷。

從“應(yīng)然”角度而言，我的看法是：

1）社會應(yīng)當(dāng)充分理解房主們希望存量房貸利率調(diào)降的心情。這個根本性的因素在于，大家經(jīng)歷了過去幾年的事情，疫情的、股債房匯全殺的……等等，生活不可為不難，預(yù)期賺不到錢，就會想著能省則省。在平常的時候大家對這個關(guān)注度也沒這么大，但其它方面大家實在沒得到什么甜頭，這個幾乎變成唯一的念想。房貸利率下調(diào)一點(diǎn)，每個月都能省下幾百塊，就相當(dāng)于是國家給老百姓發(fā)錢了。

2）現(xiàn)有房貸利率下降太少，LPR、存量房貸都應(yīng)該大幅度下調(diào)。雖說今時今日的貨幣政策寬松能夠起到的作用會比先前為低，但是大幅調(diào)低利率還是會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生正面影響，有利于許多困難的企業(yè)、個人顯著減緩壓力。

3）單從利率一項看，可以考慮直接效仿美國2008次貸危機(jī)時的“固定利率”，針對新增買房者，推出極低的、不受未來利率波動影響的固定房貸利率制，給到買家長遠(yuǎn)穩(wěn)定的預(yù)期。

但從“實然”的角度，我想這個存量房貸利率的調(diào)降一定會顯著低于市場預(yù)期。

看看今日幾家銀行的表述。

招行8.28中期業(yè)績交流會，行長助理彭家文表達(dá)幾點(diǎn)：1）存量房貸利率下調(diào)勢在必行；2）招行已經(jīng)制定了相應(yīng)的預(yù)案，但還沒有最終的方案，壓力測試結(jié)果可控；3）實際落地很復(fù)雜，城市、分行、客戶情況都不同，要兼顧因城施策和公平性的問題。

“中國房貸第一大行”建行8.24中期業(yè)績發(fā)布會，首席財務(wù)官生柳榮表達(dá)幾點(diǎn)：1）存量房貸利率下調(diào)，會對銀行凈息差產(chǎn)生下行壓力；2）具體細(xì)則還未出臺，各家銀行也在溝通，現(xiàn)在測算還有難度。

中信銀行8.25中期業(yè)績發(fā)布會，副行長謝志斌表達(dá)幾點(diǎn)：1）中信銀行已做好預(yù)案；2）房地產(chǎn)因城施策，各地按揭貸款利率差異大，存量利率調(diào)整難以實現(xiàn)“一刀切”；3）要兼顧銀行實際承受力，中信銀行現(xiàn)有房貸9500億，存量利率高于新發(fā)生利率占6000億，這部分按揭利率每降低10個點(diǎn)，會影響貸款收益大概6個億，影響凈息差0.8個點(diǎn)。

農(nóng)行8.29中期業(yè)績發(fā)布會，副行長林立表達(dá)了：“在有關(guān)政策方案明確之后，我們將抓緊制定具體操作細(xì)則……”。（說的非常水，差評）

總結(jié)以上，共同釋放的是下面幾個意思：

1）各家銀行都做好了存量房貸利率下調(diào)的預(yù)案。

說明了什么？說明了存量房貸利率下調(diào)是板上釘釘。這個是市場共識，但是聽到各家銀行都這么說，心里當(dāng)然是更“安穩(wěn)”了。

就是說，下調(diào)是一定會下調(diào)滴，各家銀行這陣子都緊鑼密鼓的做出了預(yù)案。但是，推出不推出各家銀行說了不算，要等上峰給出明確的指示，就是要等那個“一聲令下”。

照這么來看，極可能，政策落地會很快了?？唇裉斓男侣劥碉L(fēng)，折騰了1個月，終于要落地了。

2）預(yù)計存量房貸利率下調(diào)很難像2008年“一刀切”。

看幾家銀行表達(dá)的意思，這一點(diǎn)非常的清楚。原因是，今天的環(huán)境和2008年不一樣。這個不一樣，還不是之前大家說的是房貸存量規(guī)模差距極大。而是，房地產(chǎn)政策自2016年之后主要是“因城施策”，各地的按揭貸款利率都很不一樣。所以，對銀行而言，似乎比較難一刀切的去采取一個辦法去調(diào)降存量房貸利率。比如說，在莞惠，早幾年利率比深圳貴得多，這兩年又比深圳的便宜得多，怎么一刀切的調(diào)？

是個難題。這個可能決定了存量房貸利率下調(diào)，將是“五花八門”的。比如說，各個城市不一樣，各家銀行也不一樣，以及，不同的貸款客戶按優(yōu)質(zhì)程度算，也可能不一樣。有的是優(yōu)質(zhì)客戶，有可能拿得到更低的利率，有的可能拿不到。

這樣“分門別類”的操作，在執(zhí)行中，有利于銀行確保自身的利潤。

3）預(yù)計存量房貸利率的下調(diào)力度不會太大。

各家銀行也共同表達(dá)了一點(diǎn)真實存在的壓力：凈息差的問題。雖然說他們共同都說出了，這個息差壓力還都在“可控范圍”內(nèi)，但的確存量房貸利率下調(diào)，是銀行的一種“讓利”行為，會減少他們的利潤。

關(guān)于現(xiàn)在銀行凈息差、不良率的剪刀口，前篇文章里已經(jīng)有了。考慮到這一點(diǎn)，這個幾乎注定了這次的存量房貸利率下調(diào)力度不會太猛烈，確保在銀行的可承受范圍，我認(rèn)為將會是決策層考慮的非常重要的部分。房地產(chǎn)風(fēng)險已經(jīng)是XT性了，金融領(lǐng)域絕對不能出現(xiàn)風(fēng)險。今天我們看到商業(yè)銀行的安全性還可以，但是沒有考慮房地產(chǎn)的繼續(xù)暴大雷產(chǎn)生的持續(xù)沖擊。

基于以上，我想存量房貸利率的下調(diào)將是無法描述的，各家銀行在具體執(zhí)行中會有相當(dāng)程度的“自由裁量權(quán)”。結(jié)果將是，那種想著50個BP以上級別的下調(diào)（降50個BP我就滿足），有可能是一種難以落地的高期待。指望著它能夠降到跟經(jīng)營貸“有得一拼”（性價比一致）的水平，更是不切實際。

由此，我還是堅定的認(rèn)為，如果合適，尤其是那類小微企業(yè)，可以考慮去做經(jīng)營貸的置換。

有些人擔(dān)心（或者說是批評）這個是“違規(guī)”的。

我再強(qiáng)調(diào)一遍，經(jīng)營貸本身是合法合規(guī)的貸款產(chǎn)品，只是說你不能通過使用經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)。

有一些房主本身是有提前還貸的能力的，但是基于綜合考量，他還是想保留一些貸款。這時候，他可以使用自己的現(xiàn)金儲備去還掉房貸，然后再通過真實運(yùn)作的企業(yè)通過經(jīng)營貸把錢再貸出來。無它，就是圖它利率更低，每月支付的現(xiàn)金更少。在以往，省下來的這些錢可能不那么重要，但是在今時今日，大家的壓力就在于每月的硬支出非常多，減掉非常的重要。

只要他不再拿著這筆錢去買房子，他就不違規(guī)（這時候，你讓他去買，恐怕他都會覺得你在割他）。

當(dāng)然，做經(jīng)營貸有風(fēng)險，要求有真實運(yùn)營的公司，合同時限短，并且政策不穩(wěn)定，容易發(fā)生“意外”（比如抽貸、產(chǎn)品叫停等等），它不像房貸合同那樣擁有“泰山一般”的安全感。所以，它真正適合的是小微企業(yè)主，并不具備普適性。

對于大部分的普通房主而言，我覺得，要秉持著能降一點(diǎn)是一點(diǎn)，“蚊子肉也是肉”的“淡定”心態(tài)。

另有些人指出，降低存量房貸利率也不會拉動房地產(chǎn)市場。這個結(jié)論肯定不錯的，但論述邏輯不對。 因為降低存量房貸利率，真正有利的肯定不是買房，而是有助于提振（一些）消費(fèi)。現(xiàn)在的房地產(chǎn)已經(jīng)是徹頭徹尾的“自住市場”，別說投資（機(jī)）客，自住客都不入市，給他們降存量房貸利率，就能指望他們?nèi)Q樓，想多了，他們在乎的不是利息。

但是， 給這些亞歷山大的房主們減輕些壓力，每個月省下一頓燒烤錢，市場上就可以多賣出幾瓶福佳白。 會有許多人把錢存起來，但的確也會有人去花錢的。

畢竟天上掉下來的錢，慶祝一下總是應(yīng)該的吧。

不多廢話了，趕緊降，再墨跡就真沒勁了。

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