本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 深圳報道

2022年是海南機場設(shè)施股份有限公司（簡稱“海南機場”）正式融入海南國資的首個完整年份。

【資料圖】

2023年4月21日，海南機場發(fā)布2022年年度報告。數(shù)據(jù)顯示，海南機場2022年實現(xiàn)營業(yè)收入47億元，同比增長3.89%，其中房地產(chǎn)業(yè)占比44.11%，機場業(yè)務(wù)占比22.22%，物業(yè)管理業(yè)務(wù)分部占比15.16%，免稅與商業(yè)業(yè)務(wù)占比5.74%；歸屬于上市公司股東的凈利潤18.56億元，同比增長300.68%。

值得注意的是，2021年12月24日，海南機場的前身海航基礎(chǔ)發(fā)布公告稱，擬將公司中文名稱由“海航基礎(chǔ)設(shè)施投資集團股份有限公司”變更為“海南機場設(shè)施股份有限公司”，并指出變更公司名稱的主要原因是公司主營業(yè)務(wù)未來將聚焦于機場運營管理等核心業(yè)務(wù)。

然而從2022年業(yè)績報告中可以明顯看出，海南機場的營收主要來源于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時靠賣地賺了20億元，但海南機場表示，未來逐步實現(xiàn)去地產(chǎn)化。5月6日，《華夏時報》記者向海南機場就去地產(chǎn)化等問題發(fā)送了采訪提綱，但截至發(fā)稿尚未得到回復(fù)。

賣地賺了20億元

值得注意的是，海南機場2022年利潤總額為20.39億元，同比增長145.66%；歸屬于上市公司股東的凈利潤18.56億元，同比增長300.68%；不過其歸屬于上市公司股東的扣非凈利潤則虧損了5.16億元。

對此，海南機場表示，這一利潤重大變化來自非經(jīng)常性損益項目，主要沖回原計提的南海明珠島二期土地出讓金及相關(guān)費用產(chǎn)生收益20億元。

據(jù)了解，2019年底，海南機場的前身海航基礎(chǔ)出售南海明珠島二期土地的公司股權(quán)給海南國資委下屬的海南發(fā)展控股置業(yè)集團（以下簡稱“?？刂脴I(yè)”），交易價格為101.32億元。彼時，政府尚未完成對南海明珠島二期土地價值的評估和填海其他費用的審計，海南機場在交易年度確認(rèn)當(dāng)期投資收益時，出于謹(jǐn)慎性原則，充分考慮了可能承擔(dān)的土地出讓金為24.48億元及相關(guān)稅費1.82億元。

2022年9月27日，海南機場發(fā)布關(guān)于子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)展暨調(diào)整計提土地出讓金及相關(guān)稅費的公告，其中提及確定南海明珠島二期補繳土地出讓金為4.82億元， 繳納契稅1.41億元、印花稅234.90萬元，三項金額合計6.25億元。對此，海南機場本期沖回原計提的二期土地出讓金及相關(guān)費用產(chǎn)生收益20億元，并將其列支非經(jīng)常性損益。

這也意味著，海南機場2022年的利潤主要來源于土地出讓收益，其他業(yè)務(wù)則實現(xiàn)了盈虧平衡。而在海南機場2022年實現(xiàn)的47億元營業(yè)收入中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比44.11%，機場業(yè)務(wù)占比22.22%，免稅與商業(yè)業(yè)務(wù)占比5.74%，物業(yè)管理業(yè)務(wù)占比15.16%。除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，海南機場2022年其他主營業(yè)務(wù)的營收較2021年均有所下降。

海南機場2022年主營業(yè)務(wù)情況。 截圖自海南機場2022年年報

具體來看，海南機場房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入20.73億元，同比增長84.66%；項目投資完成8.35億元，無新增開工面積，完工面積12.32萬平米；簽約銷售面積8.73萬平米，簽約銷售額約14.60億元。

同時，海南機場在2022年年報中提及，尚有在建及土地儲備項目23個，土地面積逾6500畝。其中，在建項目12個，面積約1100畝；土地儲備項目11個，面積約5400畝（其中非建設(shè)用地約3120畝）；已完工、在建項目的賬面價值約106.61億元，包括豪庭系列項目、海南中心、海口國瑞大廈項目等。

此外，截至2022年底，海南機場投資性房地產(chǎn)的期末余額約135.41億元，包括海口日月廣場、海南大廈、海航大廈、?？貒H廣場等，主要為持有租賃。

執(zhí)意去地產(chǎn)化

海南機場的前身為海航基礎(chǔ)。海航基礎(chǔ)原屬于海航集團，后陷入經(jīng)營困境，并于2021年1月進(jìn)入重整程序。

值得一提的是，經(jīng)相關(guān)媒體報道，2021年9月28日，海航基礎(chǔ)第二次債權(quán)人會議召開。據(jù)介紹，重整成功后，海航基礎(chǔ)將圍繞機場及免稅商業(yè)兩大核心業(yè)務(wù)板塊謀篇布局，海航基礎(chǔ)將成為海南自貿(mào)港第二大免稅業(yè)務(wù)參與商。

2021年10月31日，海南省高級人民法院裁定批準(zhǔn)《海航基礎(chǔ)設(shè)施投資集團股份有限公司及其二十家子公司重整計劃》，海航基礎(chǔ)正式進(jìn)入重整執(zhí)行階段。2021年12月21日，海航基礎(chǔ)通過轉(zhuǎn)增股份的形式對公司資產(chǎn)重整，重整之后海南省發(fā)展控股有限公司（簡稱“海南控股”）成為控股股東，海南省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（簡稱“海南省國資委”）成為實控人。

2021年12月23日，海航基礎(chǔ)轉(zhuǎn)增股份流通上市。同日，海航基礎(chǔ)披露公司擬更名為“海南機場設(shè)施股份有限公司”，并指出變更公司名稱的主要原因是公司主營業(yè)務(wù)未來將聚焦于機場運營管理等核心業(yè)務(wù)。

2022年是海南機場正式融入海南國資的首個完整年份，同時也是其往機場及免稅商業(yè)兩大核心業(yè)務(wù)板塊轉(zhuǎn)型的一年，不過從其給出的成績單可以看到，在布局的眾多業(yè)務(wù)中，海南機場的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍占據(jù)大頭。

對此，海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長、海口市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長王路在5月5日接受《華夏時報》記者采訪時表示，在海南機場業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的一年，房地產(chǎn)仍占主要比重很正常，主要有兩個原因，一是其非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在去年疫情的背景下，像航空、機場運營等，具有非常大的運營壓力，業(yè)績難以好轉(zhuǎn)。在這過程當(dāng)中，房地產(chǎn)依然是主營業(yè)務(wù)。二是，海南機場在房地產(chǎn)上的存量資產(chǎn)仍然比較龐大，在去年的背景下，也不大可能實現(xiàn)快速的去化。

“我覺得階段性（來看），海南機場的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相對占比還是會比較高，但是他們內(nèi)部也明確了，要去地產(chǎn)化，由原來的存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)向招商產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營。要給海南機場一定的時間，因為疫情剛過，又（處于）房地產(chǎn)行業(yè)下行的低迷期，目前經(jīng)濟實質(zhì)上只是消費旅游相對活躍，實體產(chǎn)業(yè)還遠(yuǎn)沒有復(fù)蘇，這對企業(yè)生存來講，主營業(yè)務(wù)不會那么快的轉(zhuǎn)型成功?！蓖趼氛f道。

海南機場在2022年年報中指出，未來在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展上，公司將統(tǒng)籌配置優(yōu)質(zhì)資源，持續(xù)加快地產(chǎn)存量項目開發(fā)建設(shè)，全力保障大英山片區(qū)項目按計劃推進(jìn)建設(shè)，重點推進(jìn)海南中心、豪庭南苑三區(qū)、D10 地塊等項目開發(fā)建設(shè)，逐步實現(xiàn)去地產(chǎn)化。

需要注意的是，海南機場2022年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)同比增長84.66%。為何房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展態(tài)勢良好的情況下，海南機場仍執(zhí)意退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)？

王路指出，從企業(yè)上市的角度來講，目前房地產(chǎn)在資本市場的認(rèn)同度比較低。海南機場本身并不是一個專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其以房地產(chǎn)作為主業(yè)，本身體系專業(yè)度不夠，同時在資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)同度比較差的情況下，海南機場沒必要把房地產(chǎn)當(dāng)成主業(yè)。

“從海南機場的名字出發(fā)，它實際上是個航空的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。從海南未來的發(fā)展來講，我覺得航空基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間想象力、成長性是遠(yuǎn)好于房地產(chǎn)業(yè)的。另外，某種意義上也是上級公司對它的要求，要去房地產(chǎn)化。所以綜合來講，海南機場去房地產(chǎn)化，然后核心做好基于自貿(mào)港背景的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的孵化發(fā)展，是一個更長遠(yuǎn)的也是更值得堅持的新的賽道?！蓖趼繁硎?。

同時，據(jù)王路介紹，目前海南房地產(chǎn)市場的主力賽道已經(jīng)逐步從住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)物業(yè)和園區(qū)物業(yè)。雖然大家仍比較關(guān)注住宅領(lǐng)域，但實質(zhì)上其總量下滑已經(jīng)很大了。另外，得益于得天獨厚的自然資源條件、旅游配套等，以及海南自貿(mào)港建設(shè)的紅利，海南依然會繼續(xù)被全國市場和企業(yè)、購房者共同關(guān)注，但是海南政府繼續(xù)堅持的房住不炒，對住宅還是有比較大的限制。

5月4日，IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜也向記者指出，房地產(chǎn)并非海南機場的核心業(yè)務(wù)且近年來市場低迷，未來走勢不明，不如機場服務(wù)的可持續(xù)性強，再加上回歸主業(yè)是海南機場的既定目標(biāo)，因此在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占營收大頭的前提下，海南機場仍執(zhí)意退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

推進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)往免稅商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

對于2023年的發(fā)展戰(zhàn)略，海南機場表示將構(gòu)建“以機場主業(yè)為根本，以免稅商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)酒店服務(wù)為兩翼，以臨空、資本為兩大驅(qū)動引擎”的“一本兩翼雙引擎”新業(yè)態(tài)格局。

需要特別注意的是，海南機場指出在免稅商業(yè)地產(chǎn)板塊，將積極推進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，依托自貿(mào)港核心物業(yè)資源，充分發(fā)揮三亞鳳凰機場、?？谌赵聫V場“碼頭”優(yōu)勢，堅持免稅、有稅齊頭并進(jìn)，積極探索離島免稅和高端商業(yè)互補發(fā)展的產(chǎn)業(yè)模式。力爭在海南自貿(mào)港封關(guān)運作前做大免稅市場份額、提升規(guī)模競爭優(yōu)勢。同時，公司將積極推進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，推動大英山CBD綜合開發(fā)建設(shè)，助力打造自貿(mào)港國際消費中心。

2018年4月13日，黨中央決定支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。據(jù)人民日報2023年3月31日報道，海南加快推進(jìn)國際旅游消費中心建設(shè)，高端購物、醫(yī)療、教育三大境外消費回流逐漸成為自貿(mào)港的“金字招牌”。其中，離島免稅銷售額5年銷售總額超1300億元。

2022年，海南機場自持6個地產(chǎn)商業(yè)項目（不含機場商業(yè)），可租面積約40.35萬平米。旗下海口日月廣場有稅業(yè)務(wù)可租面積約24.73萬平米、免稅業(yè)務(wù)可租面積約5.70萬平米，綜合出租率75.9%。

海南機場在2022年還通過參股投資、自持物業(yè)提供場地租賃形式參與免稅商業(yè)業(yè)務(wù)，采用參股投資形式的免稅業(yè)務(wù)包括：?？诿捞m機場免稅店49%股權(quán)（離島免稅）、三亞鳳凰機場免稅店49%股權(quán)（離島免稅）、海南海航中免50%股權(quán)（口岸免稅）；采用自持物業(yè)提供場地租賃形式的免稅業(yè)務(wù)包括：三亞鳳凰機場免稅店、中免?？谌赵聫V場免稅店、?？厝蚓罚ê？冢┟舛惓?。此外，三亞鳳凰機場、瓊海博鰲機場、?？谌赵聫V場還為免稅運營商提供免稅提貨點場地租賃。

值得一提的是，雖然海南機場2022年的免稅與商業(yè)業(yè)務(wù)營業(yè)收入較2021年減少45.03%，但其毛利率為90.56%，是其主營業(yè)務(wù)中毛利率最高的。這也意味著其免稅與商業(yè)業(yè)務(wù)的盈利能力較強。

此外，王路還向記者表示：“免稅現(xiàn)在是海南一個特殊政策，因為海南是全域建設(shè)自貿(mào)港，就是全域免稅。免稅在海南它不僅僅是一個免稅店的問題，它是一個產(chǎn)業(yè)體系，也是一個特殊的經(jīng)濟體制。目前大家對海南的免稅，更多的只是關(guān)注在社會消費品零售領(lǐng)域，但實際上未來免稅會滲透到很多產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的，所以免稅在海南會成為一個跟國內(nèi)商業(yè)產(chǎn)業(yè)體系完全不一樣的，有獨特競爭力的、有特殊制度和發(fā)展空間的核心產(chǎn)業(yè)?！?/p>

柏文喜也指出，免稅業(yè)務(wù)一方面有著較大的成長空間，另一方面牌照限制比較嚴(yán)格，有一定的行業(yè)壟斷性，自然也就有著良好的發(fā)展前景與想象空間了。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧