5月6日，在廣州舉行的2023首屆廣州白云國際物流產(chǎn)業(yè)峰會上，戴德梁行策略發(fā)展顧問部主管及高級董事邵豐作《構建物流樞紐新通道，打造現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系新優(yōu)勢》演講，就物流樞紐新通道如何與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系相互促進發(fā)表觀點。

他提到，物流地產(chǎn)是物流樞紐很重要的載體和核心，戴德梁行做了一些統(tǒng)計，截至2022年底，中國總的高標物流地產(chǎn)的倉儲存量達到了1億平方米，但人均面積比較少，還不到0.1平方米。從城市分布看，江蘇、廣東和浙江存量排前三。

分區(qū)域來看，華東區(qū)域存量最高，華南區(qū)域租金在全國排在第一，超過40元/平方米/月。未來供應看塊，華南市場將有比較多的供應量。

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從人均物流地產(chǎn)面積占比來看，包括了高標倉和普通倉儲在內(nèi)，我國是不到1平方米/人，距離國際水平3-4平方米/人還是有一定差距。這也說明中國物流地產(chǎn)未來的前景和發(fā)展空間非常大。

從中國內(nèi)地投資交易來看，2021年，寫字樓和商務區(qū)占比是47%，工業(yè)物流只占10%。到2022年工業(yè)物流已經(jīng)占到超過20%。這表明，工業(yè)物流資產(chǎn)在最近幾年越來越受到國際資金以及國內(nèi)大機構的重視。

工業(yè)物流對比住宅、寫字樓、商業(yè)等資產(chǎn)，也呈現(xiàn)出一些優(yōu)勢。邵豐說，比如住宅，疫情防控期間無論是成交額還是成交面積，都出現(xiàn)了下滑，寫字樓的資產(chǎn)向來比較穩(wěn)定，但一線城市的租金也已經(jīng)下跌了3-5個點。而物流倉儲、高標倉在過去幾年租金則穩(wěn)步上升，去年全國平均租金增長了接近1個點。

邵豐說，一個有趣的現(xiàn)象是，廣州高標倉存量的面積還不到300萬平方米，和上海、天津，甚至成都、武漢這些二線城市比，整體規(guī)模偏小的。預計到2024年將新增200萬平方米。這說明廣州、佛山的工業(yè)物流地產(chǎn)發(fā)展整體比較穩(wěn)健。

提到廣州物流地產(chǎn)市場，邵豐進一步說，高標倉主要集中在黃埔區(qū)，其次是白云空港；從高標倉存量的類型來看，以坡道倉為主，占了接近一半比例，電梯倉和單層倉平分秋色。未來供應方面，將集中在空港和白云片區(qū)，2022年和2023年這兩年新增的供應量還較高，每年都能達到七八十萬平方米規(guī)模。

租金方面。廣州高標倉約40元/平方米/月，興趣還有上漲的趨勢，核心區(qū)域以及一些比較緊缺的市中心，空置率幾乎是0。從客戶結構看，廣州高標倉客戶租賃的企業(yè)主要是以3PL和電商企業(yè)為主。

在產(chǎn)業(yè)體系這塊也確定了圍繞現(xiàn)代物流作為一個核心，以現(xiàn)代的制造業(yè)、貨物貿(mào)易、金融服務為延伸，以及城市的功能、信息服務、創(chuàng)新合作為基礎的產(chǎn)業(yè)體系。

在分階段實現(xiàn)的目標方面，還是強調(diào)了把物流的核心通道、能級給提升起來，接下來在產(chǎn)業(yè)的集聚以及提升這塊，整個的過程中強調(diào)了融城的概念，以及在空間方面分不同的安排，以及不同的產(chǎn)業(yè)主題，在不同的功能區(qū)域里面落了下去。在投融資這塊充分利用了PPP等的手段，包括市政建設、交通設施、配套管網(wǎng)等等項目，通過各種不同的投資模式和手段去安排清楚。

針對建設物流樞紐方面，邵豐也重點提到幾個建議，一是要把港口，即物流樞紐港做好，與當?shù)禺a(chǎn)業(yè)相結合，同時，與城市功能融合，不能完全在一個產(chǎn)業(yè)區(qū)里來發(fā)展而沒有城市功能，因此呀考慮如何把產(chǎn)業(yè)引進來之后，帶動城市發(fā)展。

此外，在物流樞紐項目中，還需要重視三個方面的產(chǎn)業(yè)。一是現(xiàn)代物流業(yè)的構建。二是涉鐵、涉水、涉空等產(chǎn)業(yè)形成集聚，三是商貿(mào)服務業(yè)聯(lián)動整體發(fā)展。

（文章來源：南方Plus）