何各莊村公告

(資料圖片僅供參考)

11月3日，北京市朝陽(yáng)區(qū)何各莊村小區(qū)內(nèi)“青舍瀾庭”項(xiàng)目仍在交易。10月底，銷售人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，目前該項(xiàng)目正在申辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)”。

銷售稱這是“住宅式公寓”，出讓“50年使用權(quán)”，拆遷有補(bǔ)償，到期繳納土地出讓金即可，聽起來(lái)和擁有產(chǎn)權(quán)似乎差別不大?？稍擁?xiàng)目門口卻張貼著村委會(huì)的公告：何各莊村無(wú)房可售，廣大網(wǎng)友莫要上當(dāng)。

出讓50年使用權(quán)，真的如銷售所言“可以理解成你買的”嗎？這是銷售，還是“擦邊球”？知名律師彭艷軍對(duì)記者分析，所謂轉(zhuǎn)讓50年產(chǎn)權(quán)本質(zhì)仍是租賃，拆遷補(bǔ)償也存在風(fēng)險(xiǎn)。

該項(xiàng)目的歷史背景比較復(fù)雜，據(jù)銷售人員介紹，該項(xiàng)目曾經(jīng)是委托某位“個(gè)人”建設(shè)的“廉租房”，之后接盤方北京天展物業(yè)又對(duì)之進(jìn)行了大改造。彭艷軍律師表示，廉租房是不應(yīng)上市交易的。

銷售：可以理解成買的

今年7月下旬，《華夏時(shí)報(bào)》記者獲悉，北京市朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)何各莊村正在交易一種“新型房產(chǎn)”，價(jià)格極其便宜，特價(jià)房最低28萬(wàn)就可拿到一套，銷售人員胡杰(化名)介紹，該項(xiàng)目名叫青舍瀾庭，新房單價(jià)僅14500元/平米，項(xiàng)目位置就在何各莊小區(qū)內(nèi)。

青舍瀾庭位居北京市朝陽(yáng)區(qū)地鐵馬泉營(yíng)站附近，該區(qū)域的商品房至少在6萬(wàn)元/平以上，青舍瀾庭為何如此便宜？今年7月下旬，記者曾前往實(shí)地了解。

需要說(shuō)明的是，就在該項(xiàng)目的大門口，附近一位村民悄悄對(duì)記者透露，“最好不要買這里的房子，這些房根本不允許賣。”隨之，該位村民拉開該項(xiàng)目門口的一扇大門，指著大門背后的一則《公告》表示：“這個(gè)《公告》平時(shí)都被大門擋住?！?/p>

記者注意到，這是一則何各莊村民委員會(huì)發(fā)布的《公告》，《公告》顯示：“何各莊村域內(nèi)不存在任何出售房屋的情況。任何從網(wǎng)上獲得‘售賣房屋’的信息都是虛假宣傳，請(qǐng)廣大居民(網(wǎng)民)不要相信，更不要上當(dāng)受騙?！?/p>

自稱北京市天展物業(yè)服務(wù)有限公司(下稱“北京天展物業(yè)”)直屬銷售人員的胡杰(化名)對(duì)記者稱，該項(xiàng)目屬于“住宅式公寓”，簽署50年使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，“可以理解成買的”。如果遇到拆遷還有補(bǔ)償款，50年到期后，按照國(guó)家政策繳納土地出讓金就行。

根據(jù)胡杰的介紹，青舍瀾庭項(xiàng)目共4棟樓，每棟樓3層，總計(jì)300多套房源，戶型面積多在22平米至166平米之間。記者注意到，不少戶型僅30來(lái)平，屋內(nèi)還矗立著方形大柱子。

值得一提的是，何各莊村民委員會(huì)聲明此處無(wú)房可售、莫要上當(dāng)?shù)墓婢蛷堎N在青舍瀾庭項(xiàng)目的門口，但仔細(xì)推敲起來(lái)，這其中存在些許耐人尋味之處。胡杰說(shuō)該項(xiàng)目是轉(zhuǎn)讓50年使用權(quán)，這和公告上說(shuō)的 “銷售”的確不是一個(gè)概念，但胡杰又說(shuō)可以“理解成你買的”，這個(gè)話術(shù)又讓這種交易顯得有點(diǎn)微妙。

所謂轉(zhuǎn)讓50年使用權(quán)、拆遷可補(bǔ)償?shù)?，聽起?lái)和實(shí)際擁有產(chǎn)權(quán)的權(quán)益似乎并無(wú)顯著差異。這種交易仿佛在“出售”和“租賃”之間的模糊地帶，容易令人糊里糊涂。

針對(duì)胡杰所述的轉(zhuǎn)讓50年使用權(quán)，《華夏時(shí)報(bào)》記者咨詢了律師彭艷軍。彭艷軍分析，所謂“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”實(shí)質(zhì)就是“租賃合同”。根據(jù)《民法典》第七百零五條規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。

此外，彭艷軍指出，“50年的約定”存在很大法律風(fēng)險(xiǎn)，如發(fā)生爭(zhēng)議，后30年或不受法律保護(hù)，只能退還相應(yīng)的租金，“購(gòu)房者”往往無(wú)法獲得合同約定的權(quán)益。

不但沒(méi)叫停，價(jià)格還漲了

對(duì)于北京天展物業(yè)的上述操作，今年7月29日，《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪了其公司的工作人員，對(duì)方稱：“昨天(7月28日)，項(xiàng)目已經(jīng)叫停。”不過(guò)，對(duì)于具體被哪個(gè)部門叫停以及為何叫停，該工作人員不愿詳述。

上述工作人員的說(shuō)法并不屬實(shí)。據(jù)記者了解，青舍瀾庭項(xiàng)目的銷售人員直至目前仍然還在推售，而且該項(xiàng)目還漲價(jià)了。

10月底，銷售人員對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“目前該項(xiàng)目已漲至18000元/平米。”同時(shí)，胡杰還稱該項(xiàng)目正在申辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)”。

北京天展物業(yè)是一家怎樣的公司？記者了解到，該公司曾被限制高消費(fèi)。企查查顯示，北京天展物業(yè)有12條限制高消費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)提示，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院2021年11月發(fā)出的限制消費(fèi)令，對(duì)北京天展物業(yè)包括法定代表人田孝實(shí)施限制。

此外，企查查司法風(fēng)險(xiǎn)還顯示，北京天展物業(yè)兩次被列為“失信被執(zhí)行人”，涉案金額總計(jì)約100萬(wàn)。特別值得注意的是，2019年至今，北京天展物業(yè)這家物業(yè)公司涉及多起“房屋買賣合同糾紛”。

原是廉租房？

2016年7月，住建部、財(cái)政部和發(fā)改委曾聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，提出計(jì)劃到2020年培育大約1000個(gè)各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)。彼時(shí)，特色小鎮(zhèn)的打造在全國(guó)異?；鸨昂卫飾貒?guó)際創(chuàng)意小鎮(zhèn)”當(dāng)時(shí)也應(yīng)運(yùn)而生。

據(jù)胡杰介紹，何里棲地國(guó)際創(chuàng)意小鎮(zhèn)就在何各莊村，而青舍瀾庭項(xiàng)目就是何里棲地國(guó)際創(chuàng)意小鎮(zhèn)規(guī)劃中的一部分。不過(guò)，青舍瀾庭的歷史背景比較復(fù)雜，據(jù)胡杰介紹，該項(xiàng)目曾是“廉租房”。

胡杰稱，“項(xiàng)目原本被個(gè)人承包，建的是‘廉租房’，因?yàn)榻ǖ锰婆f，不符合‘一村一街’的規(guī)劃，所以被終止合作。我們(北京市天展物業(yè)服務(wù)有限公司)就是村里招商引資的?！?/p>

記者后續(xù)在胡杰提供的相關(guān)文件中看到，個(gè)人趙某曾與“何各莊村經(jīng)濟(jì)合作社”簽署過(guò)相關(guān)合作協(xié)議，但后來(lái)雙方中止合作。按照胡杰的說(shuō)法，中止和趙某的合作，需要補(bǔ)償趙某資金，此時(shí)何各莊村經(jīng)濟(jì)合作社就引入了北京聯(lián)盟拓達(dá)商貿(mào)有限公司(下稱“北京聯(lián)盟拓達(dá)”)來(lái)支付相應(yīng)的費(fèi)用。

何各莊村經(jīng)濟(jì)合作社和北京聯(lián)盟拓達(dá)的合作協(xié)議。 銷售人員出示

引入北京聯(lián)盟拓達(dá)后，何各莊村經(jīng)濟(jì)合作社與之簽署了《合作(聯(lián)營(yíng))協(xié)議書》。根據(jù)這份協(xié)議，何各莊村經(jīng)濟(jì)合作社投入“集體建設(shè)用地9畝”，聯(lián)盟拓達(dá)提供資金預(yù)計(jì)8000萬(wàn)，合作開發(fā)“北京市朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)何各莊文化藝術(shù)園”。

值得一提的是，上述《合作(聯(lián)營(yíng))協(xié)議書》提到，該項(xiàng)目“所有固定資產(chǎn)即視為村集體所有”，另外，該協(xié)議書也提到“廉租房”字眼。

此外，上述協(xié)議書還提到，雙方原擬各自擁有50%的建筑面積，但鑒于騰退原有“廉租房”(1.4萬(wàn)平方米)及設(shè)備買斷，需賠償款2000萬(wàn)，這筆錢由北京聯(lián)盟拓達(dá)墊付。協(xié)議書上的相關(guān)表達(dá)也印證了胡杰的說(shuō)法，這4棟樓或?yàn)榱夥俊?/p>

銷售人員出示的文件，該文件也提到騰退廉租房。

北京聯(lián)盟拓達(dá)進(jìn)場(chǎng)后，并未親自運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，而是通過(guò)一份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將“50年項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理權(quán)”及“75%的收益”轉(zhuǎn)給了北京天展物業(yè)。北京天展物業(yè)進(jìn)場(chǎng)后，原本格外破舊的4棟廉租房，迎來(lái)了新命運(yùn)。

北京聯(lián)盟拓達(dá)將經(jīng)營(yíng)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給北京天展物業(yè)的協(xié)議。 銷售人員出示

胡杰稱，“這3棟基本除了地基，其他的都動(dòng)了。”記者注意到，不少房間被分割成三十來(lái)平的小房間，屋內(nèi)還有四方形的大柱子矗立著，如果用手著力觸捏墻體，墻壁沙土容易脫落，胡杰稱，這可能是由于墻壁有點(diǎn)“濕”。

倘若胡杰所言如實(shí)，該項(xiàng)目的確曾是廉租房，那么廉租房是否能進(jìn)行交易呢？

彭艷軍律師分析，廉租住房主要是保障低收入家庭的基本住房需求，其建設(shè)和管理工作由政府主導(dǎo)，其建設(shè)資金由政府財(cái)政承擔(dān)，廉租住房的配租對(duì)申請(qǐng)家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產(chǎn)等都有嚴(yán)格的限制，只有符合規(guī)定條件的低收入家庭才有資格申請(qǐng)廉租住房，因此，“正常的廉租住房”是不允許對(duì)外上市交易的，也不允許私下“長(zhǎng)租”的。

（文章來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)）