2022年國慶前夜，深度調(diào)整中的樓市接連收到多部門派發(fā)的三大禮包。

(資料圖)

先是符合條件的城市可維持、下調(diào)、取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限，70城中已至少有23城符合條件；繼而是自2022年10月1日至2023年12月31日期間，一年內(nèi)在同一城市達(dá)成“賣一買一”的購房者予以退稅等；第三是央行下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點。

利好政策三連發(fā)之后，國內(nèi)樓市會否重燃往昔熱鬧？四季度的樓市走向如何？

廣州：

9月二手房成交量同比漲了

坐標(biāo)廣州。自從今年5月初買了房以后，宋生有點不敢再關(guān)注新買的小區(qū)房價。

“不敢看，感覺房價停滯了”。一邊是鼓氣讓自己不要看，不必懊惱，但一邊還是與此前買房時打過交道的中介保持聯(lián)絡(luò)，悄悄打探自家小區(qū)的房價變化。他所購的房子位于廣州市天河區(qū)天河公園板塊，幾經(jīng)打探后，他自認(rèn)為買在高崗了，“到現(xiàn)在，還沒有兩房的成交單價高過我買的單價”。

偶爾回看在這次置換中所賣掉的番禺麗江花園兩房的房價，宋生看見同類戶型掛牌單價高了幾千元。他找到賣房鄰居詢問，對方告知“有價無市”。

在天河區(qū)牛奶廠板塊，一名創(chuàng)業(yè)失敗的業(yè)主在多次糾結(jié)后，決定賣掉自住的大四房，將一部分錢款還債，一部分錢款到近郊買房自住。由于急賣還債，短短幾個月內(nèi)，他將掛牌價從8.8萬元/平方米下調(diào)到7.1萬元/平方米(一次性付款)，吸引不少看房者。

在珠江新城，一家小型中介負(fù)責(zé)人李生稱，今年8月，他公司80多名經(jīng)紀(jì)人，“營業(yè)額只有五六十萬元，頂多只有之前的1/3”。

一家近年迅猛崛起的中小型中介，從今年初至今已關(guān)停不少分店。去年其司有著近50家店，如今不到30家。

在剛過去的9月份，廣州市二手住宅整體(中介促成+自行交易)網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為7232宗和71.71萬平方米，環(huán)比分別下降8.34%和8.08%，但同比分別增長16.68%和20.30%。由于9月份發(fā)展商大力促銷，分流了部分二手客戶。不過，一手新房網(wǎng)簽6169宗，環(huán)比上漲1%，比去年同期下跌11%。

全國：

前8月商品房銷售面積87890萬平方米，同比降兩成

一線城市如此，全國二三線城市的成交又如何？

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1—8月份，全國商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23.0%，其中住宅銷售面積下降26.8%。商品房銷售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。截至8月末，商品房待售面積54605萬平方米，同比增長8.0%，當(dāng)中住宅待售面積增長15.1%。

從克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)可見，2022年9月，房地產(chǎn)市場再次探底，重點30城供應(yīng)面積環(huán)比增長8%，成交面積環(huán)比仍下降4%，同比下降29%。其中，一線城市市場堅挺，成交同比、環(huán)比漲幅皆超10%；二三線城市市場顯疲態(tài)，成交環(huán)比下降8%，同比跌幅擴(kuò)至35%。

企業(yè)層面，雖然規(guī)模房企提前鋪排供貨、積極營銷去化，但企業(yè)整體銷售仍延續(xù)今年以來相對低迷的表現(xiàn)。TOP100房企實現(xiàn)單月銷售操盤金額5709.6億元，環(huán)比增長10%，增幅不及往年同期；同比降低25.4%，降幅較前幾月有進(jìn)一步收窄，但降幅收窄的主要原因還是去年下半年市場降溫明顯，業(yè)績基數(shù)較低。

9月份，超半數(shù)百強(qiáng)房企實現(xiàn)單月業(yè)績環(huán)比增長，其中30家企業(yè)的環(huán)比增幅在0%到30%之間，25家企業(yè)環(huán)比增幅超過30%。如華潤、招商、綠地、越秀、仁恒等企業(yè)的環(huán)比增幅均在35%以上。但從業(yè)績同比來看，目前規(guī)模房企整體仍陷負(fù)增長困局，9月單月業(yè)績同比降低的企業(yè)數(shù)量有近七成，僅三成企業(yè)實現(xiàn)單月業(yè)績同比增長。

從前三季度的累計業(yè)績看，2022年以來百強(qiáng)房企各個季度的整體業(yè)績規(guī)模均保持在歷史低位。百強(qiáng)房企1-9月累計銷售操盤金額46697.9億元，同比降幅仍保持在45.4%的較高水平。

前九月全國已發(fā)布800多次樓市政策

在此次連派國慶大禮包之前，全國超200個城市已經(jīng)歷經(jīng)多次樓市政策加持。

從一季度的各種針對限購的政策，二季度以來全面升級到針對信貸寬松的政策，包括房貸首付和房貸利息降息的政策、公積金政策已經(jīng)成為穩(wěn)樓市標(biāo)配；同時，前期限售政策的取消也越來越多，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)變化，還疊加各種人才政策，稅費(fèi)減免、延緩?fù)恋爻鲎尳鹬Ц兜日摺?/p>

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2022年1-9月，全國已經(jīng)有超過200個城市發(fā)布各種房地產(chǎn)政策累計800多次。當(dāng)前全國有接近80個城市首套房房貸利率下調(diào)到4.1%。不過，房地產(chǎn)熱點城市特別是一線城市目前都沒有執(zhí)行4.1%的首套房房貸利率。

“發(fā)布政策的城市級別越來越高，一季度以三、四線城市為主，4-9月份二線城市成為主力，其中包括成都、杭州、廈門、南京等熱點樓市城市也加入穩(wěn)樓市行列。超過30個二線城市最近2個多月發(fā)布了超過100次穩(wěn)樓市政策，成為最近樓市調(diào)控主力”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此次人民銀行、銀保監(jiān)會決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限，對市場信心和市場預(yù)期的企穩(wěn)將起到積極作用。

張大偉指出，以8月份70個大城市的房價為例，21個城市同比上漲，19個環(huán)比上漲，可以執(zhí)行新政策的基本是三四線城市。

就央行下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，張大偉表示，“按照三線城市平均50萬元，二線城市平均60萬-80萬元，一線城市最高120萬元的公積金上限貸款額度，當(dāng)下公積金政策對市場的影響比較一般”。

四季度房地產(chǎn)市場有望復(fù)蘇？

就財政部、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。張大偉分析認(rèn)為，此政策出臺，預(yù)計在大部分城市，購買一套房可以節(jié)省稅費(fèi)3萬-5萬元，而北京等城市小部分房源可能節(jié)省幾十萬元以上，一定程度上利好樓市。

“這幾個樓市紅包，意義非常重大”。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，這意味著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增長背景下，房地產(chǎn)行業(yè)必須搞活，管理層已經(jīng)有布局。其次，從個稅抵扣到降低房貸利率，非常到位，有利于激活需求，“全國性的政策，比‘因城施策’更為直接”。趙卓文認(rèn)為，這幾項政策僅僅是一個開始?！拔磥淼男抡?，更值得期待”。

“年末的房地產(chǎn)市場，一定會復(fù)蘇，必須要復(fù)蘇。因為‘有需要’”。趙卓文表示，過去40年，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了升升跌跌，已經(jīng)有好幾個輪回。這一輪，盡管與以往很不一樣，盡管困難重重，但至少還有輪回的希望。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，經(jīng)歷了一個平平無奇的“金九”之后，開發(fā)商沖刺年度業(yè)績的希望全部落在了四季度。國慶黃金周作為下半年的最大的營銷節(jié)點至關(guān)重要，中央多個部門在節(jié)前派糖，也是希望可以通過階段性的購房優(yōu)惠政策，調(diào)動剛性和改善性住房需求入市的積極性。開發(fā)企業(yè)應(yīng)該抓住這一有利時機(jī)，用一步到位的折扣優(yōu)惠抓緊促銷，力爭取得四季度銷售的開門紅。

（文章來源：南方都市報）