是的，是他，就是他——那個(gè)駕著七彩祥云的李超人，這一次不但沒有放鴿子，還在東四環(huán)直接搞了場(chǎng)煙花秀，造就了京樓剛過去周末的最熱售樓處——【御翠園】。

說起來李嘉誠旗下位于北京朝陽東四環(huán)的這個(gè)【御翠園】項(xiàng)目，實(shí)在是傳奇色彩濃厚。曾經(jīng)一度要10萬+/平開盤，彼時(shí)消息幾次傳出，都是京樓熱點(diǎn)，大家之前猶豫的是項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)略有過時(shí)，雖然地段非常好，但是10萬+/平是不是貴了點(diǎn)？

這下好了，人家不是只打99折，也不是幾個(gè)99折疊加，李超人直接給干到7折！最低價(jià)格僅需7.5萬/平米，這可是東四環(huán)朝陽公園旁3公里的新盤項(xiàng)目，絕對(duì)的優(yōu)質(zhì)地段，這種定價(jià)的結(jié)果就是直接把售樓處變成了春節(jié)廟會(huì)。近期的北京樓市，就沒見過哪個(gè)銷售案場(chǎng)，通行基本靠踮腳、通訊基本靠吼的，【御翠園】做到了。

從周五晚上開始，售樓處就水泄不通，周末兩天更是人擠人，我的選房師周六（10月26日）上午10點(diǎn)帶著客戶過去，就已經(jīng)排到了300多號(hào)。內(nèi)場(chǎng)外場(chǎng)都是，像極了國慶期間的熱門景區(qū)，想進(jìn)也進(jìn)不去，想挪一下也挪不開，提前30組叫號(hào)的時(shí)候跟早高峰擠地鐵一樣，得提前往門口移動(dòng)……

OK，作為京樓當(dāng)前最熱項(xiàng)目，接下來我們就聚焦于【御翠園】本身，按照我的5+1+1邏輯，給項(xiàng)目整體是否建議買入打個(gè)分：

5要素（指五個(gè)評(píng)價(jià)維度，綜合得分代表項(xiàng)目是否具備價(jià)值、未來具備好的流動(dòng)性）維度，每個(gè)維度10分，滿分50分：

1、高薪人群可達(dá)性（8分）：金融街10分，陶然亭/麗澤/亞林西/后廠村9分，朝陽公園北這邊給8分。朝陽公園、奧森商圈，還是很多有錢人想要選擇的舒適城區(qū)地段。【東四環(huán)+朝陽公園旁+地鐵口旁（3號(hào)線體育中心站，即將開通）】，這三點(diǎn)加一起，足以吸引購房者和地段控。

2、次新/新樓齡（10分）：新盤，給10分。

3、中等均衡以上學(xué)區(qū)（7分）：周邊的教育有北京二中朝陽學(xué)校、常青藤國際/加拿大大國際等，公立私立均有。教育給7分，追求絕對(duì)的傳統(tǒng)強(qiáng)學(xué)區(qū)海西東概念，這里不是，也不如朝陽的外國語本部、望京陳分、呼家樓白小+80，但是作為中規(guī)中矩的朝陽中檔公立是夠了，優(yōu)質(zhì)的私立則選擇更多。考慮郊區(qū)名校分通常我給6分，因此這里給7分。

4、產(chǎn)品（7.5分）：產(chǎn)品得好好說說了，這是曾經(jīng)讓很多人糾結(jié)的。當(dāng)然，在絕對(duì)的低價(jià)面前這個(gè)也不重要了，能包容，人家石材立面都給你做出來了，絕對(duì)夠氣派。所以只是沒到10分，但是7-8分水準(zhǔn)是絕對(duì)有的。

【御翠園】項(xiàng)目規(guī)劃26棟樓共1252戶，其中高層1024戶，聯(lián)排228戶。高層戶型中，140的戶型是可以給到8.5分的，三居兩衛(wèi)全明，沒有太大毛病，兩面寬是個(gè)小問題，但整體戶型比例尚可。185戶型大概可以給7分，主要問題就是作為大面積改善，還是只有兩個(gè)南向面寬，和目前市場(chǎng)主流的三面寬大寬廳產(chǎn)品不同，進(jìn)深略深了一些。聯(lián)排345戶型可以給8分，沒有太大的問題，說實(shí)在的這里是朝陽東四環(huán)，還有這樣的城市低密度聯(lián)排一手房就已經(jīng)很不錯(cuò)了。

5、城市界面和配套（8分）：很多人說不是在朝陽公園南門，要啥自行車？真的是要在朝陽公園南北直接這一項(xiàng)10分了！在寸土寸金的東四環(huán)，能在朝陽公園北的腹地內(nèi)很不錯(cuò)了，項(xiàng)目到朝陽公園等城市公園都不遠(yuǎn)，到國貿(mào)、三里屯、亮馬橋、798、望京等商圈也都很方便，距離高鐵朝陽站1公里，距離即將開通的地鐵3號(hào)線體育中心站100米。真的，還要啥自行車？

因此，五要素得分：8+10+7+7.5+8=40.5分。

可以看出，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)稀缺的地段，略有不足是產(chǎn)品力上和這兩天卷出天際的新一代住宅稍有差距，適合人群是地段控、地段＞產(chǎn)品的改善人群。

接下來說【5+1+1】模型中的兩個(gè)“1”：

第一個(gè)1：買入成本——實(shí)在是便宜。

在東四環(huán)、朝陽公園旁的地段，直接7.5折甩賣，特價(jià)房僅7.5萬/平起步，比附近二手房的價(jià)格還低！在此特別感謝李超人為北京樓市做的貢獻(xiàn)，感謝雄厚實(shí)力的長江集團(tuán)對(duì)北京購房者的讓利。在政策利好出臺(tái)的時(shí)候，乘著東風(fēng)大鵬展翅，真金白銀的回饋老客戶和市場(chǎng)的期待。項(xiàng)目熱銷的核心是地段，催化劑就是價(jià)格！【御翠園】讓利開盤造成的熱銷局面，也是對(duì)國家止跌回穩(wěn)要求的響應(yīng)了。

第二個(gè)1：平替——北京宸園10萬+、壹亮馬淘筍房源少。

酒仙橋的北京宸園和項(xiàng)目有一定的平替關(guān)系，但是北京宸園單價(jià)更高，最小戶型145面積的也要起步價(jià)10.5萬/平，部分房源單價(jià)12萬+/平，對(duì)比之下【御翠園】起步特價(jià)只要7.5萬/平。

壹亮馬確實(shí)有特價(jià)成交的房源，筍盤二手單價(jià)低至7.5萬/平，但是這樣著急出貨的業(yè)主不多，房源更是鳳毛麟角，不具備大規(guī)模選擇的可能性，隨著房價(jià)止跌企穩(wěn)、成交量變向質(zhì)變傳遞，壹亮馬再出低價(jià)特價(jià)的概率也在降低。

因此，綜合地段、可選擇房源量、以及價(jià)格，御翠園沒有平替，占據(jù)優(yōu)質(zhì)地段的同時(shí)，項(xiàng)目賣的足夠便宜、足夠讓利和實(shí)惠。改善盤賣出了廟會(huì)的熱鬧和喧囂，足見購房者對(duì)項(xiàng)目的期待和認(rèn)可。