近期，“提前還房貸”話題再度引熱議。據(jù)新京報貝殼財經(jīng)記者了解，購房者在部分銀行提前還房貸需要排隊，排隊時間短則兩三個月，長則需等待半年之久。為什么購房者都在扎堆提前還房貸？提前還貸真的劃算嗎？提前還貸對銀行業(yè)績有什么影響？

2月13日19點，貝殼財經(jīng)與騰訊財經(jīng)共同打造了一場直播節(jié)目，邀請招聯(lián)首席研究員董希淼、光大證券金融行業(yè)首席分析師王一峰、金融監(jiān)管政策專家周毅欽共同就此話題展開討論。

(資料圖片僅供參考)

目前房貸早償率約10%部分居民通過消費貸、經(jīng)營貸置換導致早償

“目前我國房貸早償?shù)囊?guī)模并不大，目前房貸年化早償率在10%左右，即只有10%左右的購房者選擇提前還房貸?！蓖跻环褰榻B，這一比例還未達到2020-2021年前后提前還貸的規(guī)模，但房貸早償率仍有進一步增長的壓力，而如果出現(xiàn)了大量的早償行為，確實會對銀行的經(jīng)營產(chǎn)生一定的影響。

董希淼表示，最根本的原因是受新冠疫情、經(jīng)濟下行等因素影響，部分居民出現(xiàn)了工作不穩(wěn)定、收入下降的情況，對未來預(yù)期信心不足。而春節(jié)前后，不少居民年終獎等資金更多，因此還貸較此前更為集中。

“從2022年看，提前還房貸還與投資理財收益下降有一定關(guān)系。”董希淼表示，去年金融市場波動比較大，部分投資者理財?shù)氖找媛实陀诜抠J利率，一些人就將原來買股票、基金和理財?shù)馁Y金騰挪出來，用于提前還房貸。

王一峰亦認為，投資收益回報水平和房貸按揭的負債利率之間的差異是影響購房者選擇提前還房貸的重要因素之一。去年以來，理財收益率與早償率呈現(xiàn)出顯著的負相關(guān)關(guān)系，這刺激了部分居民早償行為的發(fā)生。

“去年在股市、債市、樓市都出現(xiàn)波動的情況下，投資者的風險偏好正在轉(zhuǎn)向保守?！敝芤銡J補充道，數(shù)據(jù)顯示，2020年投資者投資風險等級最低的一級產(chǎn)品的客戶占比為19%，但到去年6月份，這一比例達到了45%。這反映出投資者的觀望情緒比較濃厚，也促使其將原來用于投資的資金提前還房貸。

在董希淼看來，存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差較大，也是造成購房者提前還房貸的重要因素之一。目前部分存量房貸利率達到了6%以上，而新增房貸平均利率僅有4.3%左右，部分地區(qū)首套房貸利率低于4%。

王一峰還指出，從居民負債端其他負債的可得性和資金成本的角度來看，由于過去一段時期居民消費類貸款的價格出現(xiàn)了明顯的下降，經(jīng)營性貸款的利率也是處在一個比較低的區(qū)間，不排除一部分居民通過消費貸或者通過經(jīng)營貸出現(xiàn)債務(wù)置換的情況，導致早償行為的增加。

不過，王一峰認為，從大趨勢上看，當前經(jīng)濟進入了常態(tài)化的增長階段，預(yù)計未來提前還房貸的現(xiàn)象也將隨著經(jīng)濟復(fù)蘇而緩解。

房貸是人生中難得的杠桿投資這三類人不適合提前還

“是否適合提前還房貸，每個人情況都不同?！倍ｍ当硎?，這需要根據(jù)每個人房貸利率高低、投資理財能力、風險偏好以及近期和中期資金安排等多方面因素綜合考量。

從貸款本身來看，董希淼認為，如果房貸是以等額本金的形式還款，意味著開始還本金多而利息較少，這種方式提前還款相對有利；如果是等額本息，則意味著借款人先還的利息多，如果還款已經(jīng)到一半，不建議提前還貸。同時，如果購房者是使用公積金貸款，或者利率顯著較低的房貸，同樣不建議提前還房貸。

董希淼還總結(jié)了三種不適合提前還貸的情景：第一，房貸利率較低的人群，建議借款人要比較貸款利率與投資理財收益率之間的關(guān)系；第二，耗光所有積蓄、四處借錢還房貸的人，這會讓借款人資金捉襟見肘，甚至陷入家庭流動性危機；第三，通過申請經(jīng)營性貸款或消費性貸款，套取資金來還房貸，因為這是違規(guī)行為，甚至可能因為偽造相關(guān)材料涉嫌違法。

周毅欽亦表示，將消費貸、經(jīng)營貸的資金騰挪到房地產(chǎn)市場是違規(guī)行為，一旦被監(jiān)管或銀行發(fā)現(xiàn)，則有可能會勒令借款人提前歸還所借的消費貸或經(jīng)營貸。經(jīng)營貸和消費貸期限相對較短，單筆金額相對較高，如果出現(xiàn)被要求提前歸還的情況則可能造成借款人資金陷入困境，也可能造成借款人不良的個人征信記錄。同時，辦理過程中，一些違法違規(guī)的中介可能會使用造假的材料，這屬于“騙貸”行為，收費也并不低，綜合成本可能高于原來的房貸成本，讓轉(zhuǎn)貸變得不償失。

此外，周毅欽建議，借款人還需要看房貸的利息支出與投資收益之間的關(guān)系。如果資金的投資回報相對較高，收益能夠跑贏貸款支出，建議借款人“按兵不動”。

“房貸對于中國人來說，是人生當中難得的杠桿投資?！敝芤銡J表示，若投資者盲目跟風將這筆貸款提前還掉，相當于自己選擇主動下車，意味著將與投資獲得的超額收益無緣。

在周毅欽看來，從房貸10~20年的長周期來看，股、債、樓市的波動不會長期持續(xù)，當前經(jīng)濟已處于回暖階段，因此建議借款人保持理性的態(tài)度。

“從投資的角度來說，當前我國經(jīng)濟已經(jīng)開始企穩(wěn)回升，這也將帶來綜合投資回報趨于穩(wěn)定、向好的時期?！敝芤銡J建議，借款人應(yīng)考慮長周期的綜合投資回報結(jié)果，并在提前還房貸的問題上三思而后行。

銀行若故意關(guān)閉線上還款渠道屬于“店大欺客”行為

新京報貝殼財經(jīng)記者此前了解到，為了應(yīng)對購房者扎堆提前還房貸，部分銀行設(shè)置了一些還款門檻。參與討論的專家均認為，這些門檻具有一定的合理性，但也有一些并不合理。

周毅欽表示，部分銀行會在與客戶簽訂的房貸合同中明確約定提前還款的要求，如約定借款人要提前還貸，必須要先向銀行提出申請，經(jīng)過同意后才可以償還部分或全部貸款；也有一些銀行為了保證借款合同的穩(wěn)定性，要求客戶借款期限在半年或一年以上才可以提前還款，這是為了防止客戶快進快出，防止對銀行的管理增加難度；還有一些銀行在合同中設(shè)置了提前還款的違約金，因為購房者提前還款也使得銀行失去了原有合同約定的利息收入，造成了銀行閑置資金的成本損失。這些是合理的門檻。

王一峰介紹，在西方國家，借款人提前還貸同樣也需要收費，但在國內(nèi)相關(guān)費用基本上沒有收過，這是過去我們國家房貸業(yè)務(wù)長期以來發(fā)展的傳統(tǒng)。

“而銀行為了防止高利率的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為低利率資產(chǎn)，采取了關(guān)閉手機銀行、網(wǎng)上銀行等線上渠道，把審批程序拉長，人為制造困難，讓客戶自己主動打退堂鼓的行為并不可取。”周毅欽表示，從金融消費者保護的角度來看，這屬于“店大欺客”行為。

董希淼主張，銀行對提前還房貸的行為不收取違約金，并建議銀行不要給購房者提前還款設(shè)置過多障礙。但客戶提前還款是否繳納違約金、補償金，主要還是看相關(guān)房貸合同的約定。

“不是銀行想多賺利息就十惡不赦、借款人想提前還貸就天經(jīng)地義。”董希淼表示，呼吁銀行為借款人提前還貸提供更多的便利，盡量適度地降低部分存量房貸的利率，但并不意味著這是銀行的法律責任。

建議存量房貸利率分三檔實施下調(diào)同時引導存款利率適當下行

王一峰指出，利率較高的存量房貸主要集中于2017年-2021年底期間放款的這部分貸款，考慮到今年年初集中減息，目前基本上這部分存量房貸利率平均在5%左右。這意味著部分借款人房貸利率要比當前投資收益率更高，因此這部分人群提前還款意愿較強。

“下調(diào)存量房貸利率不僅可以緩解當前早償?shù)膯栴}，還可以防范由于疫情給居民帶來的償還能力降低、壓力較大的風險，促進消費。”王一峰表示，在存量房貸利率較高的居民中，首次置業(yè)的比重較大，緩解這部分居民還款壓力，也將有助于促進社會公平。但降低存量房貸利率還需要從頂層設(shè)計上系統(tǒng)地考量，而當前存量房貸的調(diào)節(jié)很多是金融體系對于居民端道義的考慮，而非必須的責任。

實際上，從歷史來看，2009年我國曾有過統(tǒng)一的下調(diào)存量房貸利率的做法，當時是在法定貸款利率的基礎(chǔ)上打7折，這主要是面對2008年金融危機做出的響應(yīng)，銀行與借款人重新簽訂了補充合同。

不過，王一峰認為，“直接打折”的做法于現(xiàn)在而言已經(jīng)不適用了。與當年相比，現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控政策是“因城施策”，不同城市的房貸利率千差萬別，是在貸款報價基礎(chǔ)利率(LPR)的基礎(chǔ)上加減點而來，部分城市之間的房貸利率差異甚至接近100個基點，這也給存量房貸利率如何下調(diào)帶來了難題。而“存量房貸利率下降幅度”的問題同樣值得探討，如果降幅過大，可能會對銀行盈利造成擠壓，將對我國金融體系穩(wěn)定性造成較大影響。

董希淼則在直播中指出，降低存量房貸利率，并非房貸利率“一降到底”，綜合考慮各方訴求，階段性、部分下調(diào)存量房貸利率更為可行。在執(zhí)行過程中，可以不用區(qū)分地域、首套房還是二套房、固定利率還是浮動利率，各地可以通過市場利率定價自律機制來召集銀行商討，形成一定的標準并加以實施。

董希淼建議，可根據(jù)房貸利率水平分三檔實施：到2023年1月1日，房貸利率在6.0%以上的存量房貸可打85折，或下降100個基點；房貸利率在5.5%~6.0%之間的存量房貸可打9折或者降60個基點；房貸利率在5.0%~5.5%之間的打95折或者降30個基點。在降低利率時，銀行無需與借款人重新簽訂紙質(zhì)合同，可采取此前貸款基準利率轉(zhuǎn)為LPR利率時的做法，即向符合條件的借款人發(fā)送信息確認即可。而所謂階段性，則可將時間暫定為三年，三年之后可以根據(jù)實際情況再做研究。

此外，董希淼還建議，央行可以適度通過市場利率定價自律機制，引導存款利率適當下行，減輕銀行負債端成本，減輕銀行息差收窄的壓力，對沖銀行因存量房貸利率下降造成的影響；亦可對部分影響較大的銀行進行定向降準以彌補其損失。對于銀行而言，主動讓利不僅可以更好地履行社會責任、促進消費，還有助于留住更多存量客戶。

（文章來源：新京報）